대구 부동산 시장 전망! 미분양은 줄어드는데 왜 집값은 안 오를까?

대구 미분양이 열 달째 줄었습니다. 같은 시기 대구 아파트 매매가격은 여전히 내림세입니다. 두 숫자는 같은 방향을 가리키지 않습니다. 대구 부동산 시장 전망을 두고 회복론과 신중론이 갈리는 이유가 여기에 있습니다.

미분양이 줄었다는 말의 실제 의미

미분양은 팔려서만 줄어드는 항목이 아닙니다. 새로 분양하지 않으면 분모 자체가 늘지 않습니다. 대구는 2026년 들어 신규 분양이 사실상 멈춘 상태였고, 인허가와 착공도 광역시 최저 수준으로 내려앉았습니다. 여기에 CR리츠 통매각과 월세·전세 전환, 할인 분양이 겹치면서 기존 재고가 통계표에서 빠져나갔습니다.

 

다시 말해 지금의 감소는 수요가 되살아난 결과라기보다, 공급이 멈추고 재고가 다른 형태로 옮겨간 결과에 가깝습니다. 미분양 지표만 보고 시장 심리를 읽으면 방향을 놓치기 쉬운 구조인 셈입니다.

지표	2026년 5월	직전 대비
미분양 주택	4,298가구	전월 대비 522가구(10.8%) 감소, 10개월 연속 감소
준공 후 미분양	3,388가구	전월 대비 503가구(12.9%) 감소, 전국 최다 수준
주택 매매거래	2,151건	전월 대비 12.9%, 전년 동월 대비 8.3% 감소
전월세 거래	5,723건	전년 동월 대비 16.7% 감소
자료: 국토교통부 「2026년 5월 주택통계」

 

재고는 열 달째 줄었지만, 같은 달 매매거래는 전월보다도 1년 전보다도 감소했습니다.

 

대구 부동산 시장 전망! 미분양은 줄어드는데 왜 집값은 안 오를까?

거래량이 회복 시나리오와 어긋나

바닥을 다진 시장이라면 가격보다 거래가 먼저 움직입니다. 대구는 그 순서가 나타나지 않았습니다. 5월 매매거래는 2,151건으로 4월보다도 줄었고, 전월세 거래량마저 1년 전보다 16.7% 감소했습니다. 매수 대기 수요가 임대차 시장에 머무르며 시간을 벌고 있다면 전월세 거래는 늘어야 자연스럽습니다.

 

가격 흐름도 마찬가지입니다. 6월 둘째 주에 132주 만의 주간 반등이 나왔지만, 곧이어 2주 연속 하락으로 되돌아갔습니다. 반등 한 주를 추세 전환으로 읽기엔 근거가 얇습니다.

입주 절벽은 사실, 다만 지금 가격에 닿지는 않아

2026년 대구 입주 예정 물량은 1만 179세대입니다. 그 대부분이 상반기에 몰려 있어 하반기 신축 입주는 급격히 줄어듭니다. 인허가와 착공이 바닥을 기는 만큼 2028년 이후 신축 부족은 피하기 어렵습니다.

 

공급 공백은 미래의 가격 요인입니다. 지금 시장을 누르는 건 준공 후 미분양 3,388가구와 얼어붙은 거래량입니다. 미래의 희소성과 현재의 재고가 서로 다른 시간대에 놓여 있고, 그 사이의 시차가 2026년 하반기의 실제 온도를 결정합니다. 대구 부동산 시장에서 '입주 절벽'이라는 말이 곧바로 매수 신호로 번역되지 않는 까닭입니다.

회복은 시장 전체가 아니라 몇 곳에서만

KB부동산 자료를 보면 2026년 6월 대구 아파트 상위 20% 평균 매매가격은 4억 2,100만 원, 하위 20%는 1억 5,700만 원이었습니다. 5분위 배율은 2.7로, 지난해 여름 2.5에서 벌어졌습니다. 주간 지표에서도 중구는 오르고 서구와 달서구는 떨어지는 흐름이 반복됩니다.

 

같은 도시 안에서 회복기와 조정기가 동시에 진행되는 셈입니다. 그래서 "대구 집값이 올랐는가"라는 질문은 답을 만들기 어렵습니다. 질문의 단위를 구·군으로, 다시 단지와 연식으로 좁혀야 숫자가 의미를 갖습니다.