서대구역 복합환승센터 사업 어떻게 되나?

2026년 7월 21일 서대구역 복합환승센터의 지정 효력이 사라졌습니다. 3년 전 고시된 지정이 기한을 넘겨 자동으로 풀렸습니다. 아흐레 뒤인 7월 30일 대구시는 같은 자리를 포함한 14만7,806㎡를 4개 특별계획구역으로 지정 고시했습니다.

3년간 신청 사업자 없어

「국가통합교통체계효율화법」 제48조 제1항은 복합환승센터로 지정·고시된 날부터 대통령령으로 정하는 기간 안에 개발실시계획의 승인을 신청하지 않으면 그 기간이 지난 다음 날 지정이 해제된 것으로 본다고 규정합니다. 그 기간이 3년입니다. 법이 요구한 조건은 공사 시작이 아닌 서류 한 건의 제출이었습니다.

 

지정 고시는 2023년 7월 20일 대구광역시장 명의로 나왔습니다. 일부 보도가 국토교통부 지정으로 적었으나, 같은 법 제45조는 광역·일반 복합환승센터의 지정 권한을 시·도지사에게 두고 있습니다. 국토교통부가 관여한 지점은 2021년 7월 제4차 대도시권 광역교통시행계획 신규사업 선정과 제3차 환승센터 및 복합환승센터 구축 기본계획 반영이었습니다.

 

실시계획 승인을 신청할 주체는 지정권자로부터 지정받은 사업시행자입니다. 3년 동안 그 자리가 비어 있었으니 신청 절차 자체가 시작될 수 없었습니다. 대구시가 대형 유통사와 입점을 논의했지만 발전 가능성이 불확실하다는 이유로 무산됐고, 2026년 6월 시점까지 대구시와 접촉한 민간사업자는 없었습니다.

시기	내용
2015년	대구시 복합환승센터 기본 구상 착수
2021년 7월	제4차 대도시권 광역교통시행계획 신규사업 선정, 제3차 환승센터 구축 기본계획 반영
2022년 3월	서대구역 KTX·SRT 영업 개시
2023년 7월 20일	대구광역시장 명의로 복합환승센터 지정 및 지형도면 고시
2026년 7월 16일	도시·건축공동위원회, 서대구역세권 지구단위계획안 심의·가결
2026년 7월 21일	개발실시계획 승인 미신청으로 지정 자동 실효
2026년 7월 30일	서대구역 일대 17만719㎡ 도시관리계획 결정 및 지형도면 고시
자료: 대구광역시 고시, 매일신문·경북일보 보도 종합, 2026년 7월 기준

 

위원회 심의는 실효 닷새 전에, 새 고시는 실효 아흐레 뒤에 이뤄졌습니다.

용적률 1,000%는 어디에 적용되나

새 계획에서 서대구역 복합환승센터 일대는 4개 구역으로 쪼개졌습니다. 구역마다 허용 용도가 다르고, 완화 폭도 같지 않습니다.

구역	면적	허용 용도
역 남북 구역 ①	2만2,304㎡	환승시설·환승지원시설·부대복리시설
역 남북 구역 ②	2만1,890㎡	환승시설·환승지원시설·부대복리시설
역 서측 구역 ①	3만7,659㎡	상업·업무·문화시설, 주거복합건축물
역 서측 구역 ②	6만5,953㎡	상업·업무·문화시설, 주거복합건축물
자료: 매일신문, 2026년 7월 29일 보도

 

남북 두 구역을 합한 4만4,194㎡는 2023년에 복합환승센터로 지정됐던 부지와 같은 넓이입니다.

 

주거복합이 열린 곳은 역 서측 두 구역, 합계 10만3,612㎡입니다. 대구시는 이 두 구역의 통합 개발을 권장했습니다. 민간사업자가 세부개발계획을 제출해 일반상업지역으로 용도지역을 올릴 경우 건폐율은 70% 이하, 전체 용적률은 최대 1,000%까지 허용됩니다. 1,000%는 확정된 수치가 아니라 용도지역 상향과 심의 통과를 전제로 한 상한선입니다.

 

서대구역

주거로 환승을 떠받치는 설계

대구시 도시계획 조례에 따라 주거용도 용적률은 최대 430%로 제한됩니다. 주거시설의 비율이나 최대 가구 수는 따로 정하지 않았고, 최고층수와 높이 제한도 두지 않았습니다. 저층부에 상업·업무시설을 배치하고 상부에 주거를 올리는 40~50층대 개발이 제도상 가능해진 셈입니다. 매일신문은 유사 역세권 사업의 부지 규모와 용적률을 대입해 2,500~3,000가구 수준을 추산했는데, 이는 주택형과 상업시설 비율을 가정한 단순 계산입니다.

 

일반 공동주택만 단독으로 짓는 것은 여전히 불가능합니다. 상업시설이 결합된 주거복합 형태만 허용됩니다. 환승 기능은 특별계획구역 내 의무 용도로 남았습니다.

 

환승센터 부지의 사업성 자체는 3년 전과 달라지지 않았고, 달라진 것은 서측 10만3,612㎡에서 뽑을 수 있는 개발 이익의 크기입니다. 서측 분양이 성립해야 남북 구역의 환승시설이 따라 움직이는 순서입니다. 반대로 서측이 팔리지 않으면 환승 기능도 제자리에 머뭅니다.

총량은 줄고 준공 후 미분양은 늘어

2025년 11월 기준 대구 미분양은 7,218호로 2022년 고점 대비 43% 줄었습니다. 같은 기간 준공 후 미분양은 281호에서 3,719호로 늘었습니다. 총량은 개선되는데 다 지어놓고 못 판 물량은 쌓이는 국면입니다.

 

공급 쪽 지표는 반등 쪽을 가리킵니다. 2022년부터 2024년까지 7만7,700여 세대가 입주한 뒤 신규 공급이 급감해 2026년 입주 예정 물량은 1만179세대로 줄었습니다. 업계에서는 입주 절벽 구간에 들어서면서 신축 희소성이 가격에 반영될 가능성을 짚었습니다.

 

다만 회복 예상은 전 지역 동반 상승이 아닌 핵심 입지와 신축 중심의 선별적 흐름으로 모입니다. 2025년 상반기 기준 수성구 아파트가 3.3㎡당 1,850만 원 선에서 소폭 올랐다는 업계 추정이 나온 반면, 달서구는 1,320만 원 수준으로 하락했고 북구와 동·서구 외곽은 약세가 이어졌습니다. 서대구역 일대는 그 선별 순번의 뒤쪽에 있었습니다.

재지정 뒤 다시 도는 3년

대구시는 한국철도공사 등 관계기관과 협의를 거쳐 2027년 민간사업자 공모를 추진하고, 우선협상대상자 선정과 사업계획 수립 이후 재지정 절차를 밟겠다는 방침을 밝혔습니다. 2026년 7월 29일 기준으로 대구시와 사전 접촉하거나 투자 의향을 밝힌 민간사업자는 확인되지 않았습니다. 완화 조치를 고시한 시점과 시장의 반응 사이에는 아직 간격이 있습니다.

 

재지정이 이뤄지면 제48조 제1항의 3년이 다시 돌기 시작합니다. 공모와 협상, 사업계획 수립에 걸리는 시간을 더하고 실시계획 승인과 착공까지 이어붙이면 서측 주거복합의 분양 시점은 2030년 전후로 밀립니다. 2023년 지정 당시 내걸었던 2030년 완공 목표는 그 일정표 안에서 유지되기 어렵습니다.

 

결국 민간사업자가 계산할 숫자는 2026년의 대구 시황이 아닙니다. 4~5년 뒤 서구에서 수천 가구를 소화할 수 있는지, 그 불확실성을 용적률 1,000%와 층수 제한 해제가 상쇄하는지가 판단 기준이 됩니다. 서대구역 복합환승센터는 그 계산이 끝나야 다시 법적 지위를 얻습니다.

 

환승 기능을 의무 용도로 묶어둔 채 수익을 옆 땅에서 뽑도록 설계했을 때, 공모에 응한 사업자가 주거 물량을 최대치로 제안하고 환승 기능은 의무 최소치로 맞추는 그림이 나올 가능성은 얼마나 될까요. 그 균형을 심의 단계에서 어디까지 조정할 수 있는지가 2027년 공모의 실제 관전 지점입니다.