서울 빼면 전국 최고, 대구 아파트 분양가 비싼 이유?!

주택도시보증공사(HUG)가 2026년 8월 18일 내놓은 7월 말 기준 「민간아파트 분양가격 동향」을 보면, 서울 바로 다음 자리에 대구가 있습니다. 대구의 ㎡당 평균 분양가는 877만 원, 3.3㎡ 기준으로는 2,896만 원 수준입니다. 비수도권에서 ㎡당 800만 원대를 넘긴 광역지자체는 대구뿐입니다.

 

미분양이 4천 호를 넘고 준공 후에도 주인을 찾지 못한 집이 3천 호를 웃도는 도시에서 나온 숫자입니다. 팔리지 않은 집이 쌓이는데 평균 분양가는 전국 2위라는 어긋남을 풀려면, 대구 아파트 분양가를 계산해 낸 방식부터 들여다봐야 합니다. 통계는 특정한 규칙으로 걸러 낸 값입니다.

서울 다음이라는 숫자의 정체

HUG가 매달 발표하는 평균 분양가격은 해당 월에 공급된 물량만 집계하는 수치가 아닙니다. 기준 월을 포함해 직전 12개월 동안 분양보증서가 발급된 민간 사업장의 분양가를 모아 평균을 냅니다. 12개월 이동평균입니다.

 

이 방식에서는 새 물량이 들어오지 않는 지역의 숫자가 좀처럼 움직이지 않습니다. 대구가 정확히 그 상태에 있습니다. 대구경북부동산분석학회 송원배 이사는 2025년 하반기부터 지역 내 신규 분양이 사실상 끊겼다고 진단한 바 있습니다.

 

주목할 대목은 방향입니다. 4월 말 기준 대구의 평균 분양가는 3.3㎡당 2,988만 원이었고, 7월 말에는 2,896만 원으로 오히려 내려앉았습니다. 석 달 사이 대구 수치는 내렸는데도 순위는 그대로 남았습니다. 지난 1년간 보증서가 발급된 수성구 범어동 일대 고분양가 단지가 표본에 그대로 남아 평균을 떠받치는 동안, 다른 지역의 숫자가 저마다 다른 속도로 움직인 결과입니다.

구분	㎡당 평균 분양가	3.3㎡ 환산
서울	1,878만 1,000원	6,208만 6,000원
대구	877만 원	2,896만 원
수도권	1,076만 9,000원	약 3,560만 원
5대 광역시·세종	636만 5,000원	약 2,104만 원
기타지방	436만 6,000원	약 1,443만 원
전국	620만 1,000원	2,049만 9,000원
자료: 주택도시보증공사(HUG) 「민간아파트 분양가격 동향」, 2026년 7월 말 기준(2026년 8월 18일 발표)

 

대구의 ㎡당 평균 분양가는 전국 평균의 1.4배, 기타지방 평균의 두 배를 넘는 수준에서 형성돼 있습니다.

 

대구시 전경

원가가 끌어올린 하한선

분양가의 바닥을 떠받치는 첫 번째 힘은 건축비입니다. 2026년 7월 분양가상한제 기본형건축비는 ㎡당 223만 7,000원으로 0.77% 올랐고, 인상 배경으로는 철근 가격 상승이 지목됐습니다. 시멘트와 레미콘, 현장 노무비가 함께 오르면 건설사가 사업성을 확보할 수 있는 최저 분양가 자체가 위로 밀립니다.

 

두 번째는 금융비용입니다. 시장이 얼어붙던 시기에 선분양을 미루고 후분양으로 돌아섰던 사업장들이 착공 이후 순차적으로 물량을 내놓았는데, 그 사이 쌓인 프로젝트파이낸싱(PF) 이자와 사업 지연 비용이 분양가에 얹혔습니다.

 

세 번째는 어디에 짓느냐입니다. 외곽 사업을 접은 건설사들이 수성구와 핵심 역세권으로만 공급을 좁히면서 표본 자체가 상급지 쪽으로 기울었습니다. 2025년 대구 신규 분양가는 3.3㎡당 평균 3,030만 원으로 전국 광역시 가운데 가장 높았고, 범어동 어나드범어는 평균 3,930만 원을 기록했습니다. 리얼하우스 집계로는 2026년 5월 기준 대구 전용 84㎡의 최근 1년 분양가가 9억 6,000만 원으로, 전국 평균 7억 2,000만 원을 2억 4,000만 원 웃돌았습니다.

공고가와 계약가는 다른 숫자입니다

여기서 통계의 성격을 한 번 더 짚어야 합니다. HUG 분양가격 통계는 「주택공급에 관한 규칙」에 따라 승인받은 입주자모집공고상 가격을 기준으로 산출됩니다. 공고에 적힌 가격이 그대로 들어간다는 뜻입니다.

 

실제 계약서에 적히는 금액은 다를 수 있습니다. 대구 중구의 한 신축 단지는 최초 분양가가 7억 3,900만 원이었는데, 특별할인가 5억 7,900만 원에 발코니 확장과 유상 옵션까지 얹어 2억 원가량을 깎아 주고도 물량을 털지 못했습니다. 동구의 다른 단지에서도 2억 원대 할인이 걸렸습니다. 이런 사후 할인은 입주자모집공고를 다시 쓰는 절차가 아니어서 통계에는 잡히지 않습니다.

 

따라서 대구 아파트 분양가 877만 원은 시장에서 실제로 오간 가격의 평균이라기보다, 공고문에 적힌 가격의 평균에 가깝습니다. 두 숫자의 거리가 벌어질수록 지표는 시장을 덜 설명하게 됩니다.

미분양 4,383호의 구성

대구의 미분양 지표는 2026년 6월에 방향을 틀었습니다. 전체 미분양은 4,383호로 전월보다 85호 늘었고, 준공 후 미분양은 3,575호로 187호 증가했습니다.

구분	2026년 5월	2026년 6월
대구 전체 미분양	4,298호	4,383호
대구 준공 후 미분양	3,388호	3,575호
북구 준공 후 미분양	163호	551호
달서구 준공 후 미분양	1,033호	902호
자료: 국토교통부 주택통계, 2026년 6월 말 기준

 

대구 전체 미분양 4,383호 가운데 준공 후 미분양은 3,575호로 81.6%를 차지했습니다.

 

같은 시점 전국 미분양은 6만 7,464호였고 준공 후 미분양은 3만 호에 육박했습니다. 전국 기준으로는 미분양 열 채 중 넉 채 남짓이 준공 후 물량이었는데, 대구는 여덟 채가 그렇습니다. 남은 물량의 성격이 다르다는 뜻입니다.

 

지난 몇 년간 대구의 미분양 총량이 줄어든 국면도 이 맥락에서 다시 읽힙니다. 2025년 11월 대구 미분양은 7,218호로 2021년 12월 이후 최저치를 찍었지만, 인허가와 착공이 급감해 새 미분양이 쌓일 자리 자체가 사라진 결과라는 해석이 우세했습니다. 2026년 2월에는 준공 후 미분양이 4,296호까지 치솟아 13년 8개월 만에 4천 호 선을 넘기도 했습니다.

대구의 쏠림은 서울과 같은 것일까

서울에서 벌어지는 자산 쏠림은 상승장 위에 얹혀 있습니다. 공급 부족 우려와 거래량 회복을 배경으로 강남권과 핵심 정비사업 단지가 시장 전체를 끌어올리는 구조입니다. 7월 말 서울 분양가가 평당 6,208만 6,000원으로 전월보다 0.71% 오른 것도 그 흐름 안에 있습니다.

 

대구의 사정은 다릅니다. 외곽에 할인 물량이 남아 있고 준공 후 미분양이 다시 늘어나는 국면에서, 자산 가치 방어가 가능해 보이는 상급지 한 곳으로만 수요가 몰립니다. 시장이 커지면서 나뉘는 형태가 아니라, 줄어들면서 뭉치는 형태입니다. 실제로 주택산업연구원 조사에서 2026년 8월 대구 아파트 분양전망지수는 78.3으로 전월 81.8에서 하락해, 전국 평균 93.2와 비수도권 평균 94.2를 모두 밑돌았습니다.

같은 조사에서 경북은 106.7로 21.0포인트 급등해 기준선을 넘겼습니다. 붙어 있는 두 지역의 사업자 심리가 반대로 갈렸습니다.

 

지표만 보면 대구는 서울 다음가는 고분양가 도시입니다. 그런데 그 숫자를 지탱하는 것은 1년 전 발급된 보증서, 공고문에 적힌 채 할인으로 덮인 가격, 그리고 새 물량이 들어오지 않아 갱신되지 않는 표본입니다.